売主となる両親がリバースモーゲージを利用しており、
最近になって一緒に暮らしている子供や親族がそれを知る場合があります。
近年のリバースモーゲージは契約する前に
相続人（予定者）や親族の確認（同意）が必要となっていますが、
かなり前のリバースモーゲージは商品として相続人や親族の確認が必要ではなく
不動産所有者である両親の同意のみで借りられていたので、
子供や親族は「まったく知らなかった」ということが多いのです。
初めてそのことを知り、念のためにリバースモーゲージの規約を見ると
「亡くなったら不動産（自宅）を売却して借りているお金を返済すること」
と書いてあるので、それだと住み続けられないと驚くようです。
どうしようかと悩んだり、いろいろとネットで調べた結果、
「親子間（親族間）で自宅を売買してリバースモーゲージを返済し
自分の名義として、両親が亡くなっても住み続ける」
を選択する、ことが多いようでそれでご相談に弊社まで来られます。
リバースモーゲージを原因とする親子間（親族）売買では
注意をする点がいくつかあります。
代表的なのは次の３点となります。
１.両親のリバースモーゲージ利用による現金出金はストップさせる
２.両親が認知症（判断能力がない状態）になればもうできないと理解する
３.融資額は希望額まで出にくいのを前提に検討する
この３点となります。
リバースモーゲージは通帳やカードから上限額まで現金を引き出させる
タイプや、通帳に入れておくので好きなだけ使ってもらい、その分の
金利をもらいます、というタイプのものがあります。
親子間（親族）売買をするのなら、返済をしなければならない
リバースモーゲージによる債務は少なければ少ないほど
計画が立てやすいのは当然ですから、その債務を増やさないように
両親と時間をかけて話をしていくようにしたいところです。
また、リバースモーゲージの利用者は高齢者が多いので
認知症などになるリスクが大きいのも注意点。
認知症等になると登記ができない＝売買ができないので
親子間で売買しようとしても、できなくなるのです。
今は大丈夫でも、急にそうなることもありますので、
手続きは何でも早めに動くことが必要です。
年初に再度のご相談をいただいたお客様がそうでした。
すでに昨年の５月ごろにご相談をいただいており、
ローンを利用しても親子間売買の計画を一緒に組み立てていたのですが、
実行は年を明けてということになり、それゆえ年明けに
改めてご相談をいただいたのですが
昨年の５月頃と違う点が１つありました。
不動産所有者のお母様が初秋に倒れて要介護認定を受けている
というのです。
「意識がハッキリするときとハッキリしないときがある」
とまだらボケに近い症状も言われていました。
その結果、ローンを受ける金融機関の司法書士からは
「お母様は判断能力がないので、売買は成立しません」と
登記を拒否され、売買と融資ができないことなりました。
このようなこともあるのです。
また、融資額も他の親子間（親族間）の売買と比べて
伸びにくいこともあります。
リバースモーゲージの資金使途が生活費や遊興費だと
借金を親子間（親族間）売買で立て替える、
という捉え方を金融機関がしており、
借金の肩代わりの融資はしたくない、出しても一定額まで、となり易いのです。
※おまとめローンというのがありますが、それに近い話になるのです。
逆に、資金使途が自宅のリフォームや、設備の補修などであれば
生活費や遊興費とは異なり、生活を支える必要な資金使途であった
と見なされ、融資額は希望額、かつスムーズに行くようになります。
この辺はしっかりと説明が必要と言えるのです。
リバースモーゲージを売買理由とした場合の特徴がこのようにあります。
これらを総合的に見て、より良い判断をしていきたいものです。
冒頭の写真は浅草寺のほおずき市の様子。
久々に行きましたが、噂のとおり外国の観光客の方が多かったです。
黒天丼の大黒屋も混んでいました。
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