親子間・親族間における不動産売買において、困難な融資を受けるために、弊社がお手伝いいたします。

親子間売買・親族間売買をお考えのお客様へ

親子間・親族間で不動産の売買は可能ですか？

結論から言いますと親子間売買・親族間売買は可能です。但し、融資が必要か必要でないかでその実現に向けての労力が大きく異なって参ります。融資が絡まない場合は労力は少なくかつ実現するに容易で、融資付けが必要な場合は労力が大きく実現が困難を生じるため、当相談室では頂戴する費用が異なっております。

融資が不要な親子間・親族間売買で契約書作成のみ必要な場合は個人間売買ページをご参照ください。

親子間・親族間で現金にて不動産売買を行う時の注意点と対策は？

現金での親子間・親族間売買でしたら注意すべき点は多くありません。しかし、見過ごすと余計な税金の発生、親子間のトラブルなど後々までに影響してきます。そこで、当相談室ではその注意すべき点、問題点を１つ１つ払拭し、円滑に問題のない取引をサポートして参ります。主に注意すべき点は下記の２つです。

• 贈与税等各種税務対策（価格の算定・税理士による税務対策）
• トラブルの防止（不動産の基本調査・必要書類の作成・契約決済の立会い）

なお上記２点とも当相談室では業務として行っております。贈与税等の対策においては、提携の税理士、不動産鑑定士とともに、必要であれば書類の作成を行って参ります。また、トラブル防止対策としては、不動産を取り巻く法令上の制限を中心に基本調査を行うことで対応して参ります。

平成２２年２月現在、親子間で不動産売買後のご相談も多く頂いております。主に多いご相談としては、　１）価格の妥当性　２）書類等の不備　に関するものです。書類等の不備に関しては、ご相談後に書類を作成して補うことが可能ですが、価格の妥当性については売買前に考慮しなければなりませんので、対応することができません。お考えのお客様は、売買前に一度ご相談いただければと思います。

親子間・親族間で住宅ローン等の融資は利用できるの？

お客様の売買背景、生活状況、年収等の属性により住宅ローン等の融資を組むことができます。ただ、普通のケースと違うため、多少手間暇がかかるもの、費用は出ていくものと想定して下さい。

親子間・親族間で不動産を取得される場合には、大多数の買手の方は住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどであると思います。しかし、実際には、住宅ローンを借りようとしても、多くの金融機関は親子間・親族間売買と聞いただけで、「難しいですね」と審査にさえ取り上げようとしない金融機関がほとんどのため困難を極めるはずです。

審査にさえ取り上げようとしない最大の理由は、金融機関は原則として親子間・親族間売買は悪意のあるものとしてみて、その悪事への加担を避けようということなのです。また、金融機関と保証会社（債務者の支払が滞った場合に代わって返済してくれる）との間に、「貸付不動産の売主が申込み本人の配偶者、親、子のいずれかであると、保証の対象として承認しがたい」との融資確認事項があり、万が一返済を滞った場合を考えると、もともと不自然な売買でリスクが高いのに、更なる負担を強いられることから、取り上げない方がいいだろうとの判断が成り立つのです。

他にも金融機関が、親子間・親族間での住宅ローン等融資を受けない理由はあります。ここでその一例を挙げますと。

• 親子間・親族間の場合は、相続や贈与により売買よりも遥かに割安で不動産を取得できるはずなのに、何故、費用がかかる売買を選択するのか納得し難い点。
• 売買価格その他に客観性が保持しづらく、公正さを欠く取引を幇助することへのリスクがある点
• 住宅売買との理由で金利の安い住宅ローンを借り、事業資金や他者への貸付など別の目的に利用される可能性がある点
• 住宅ローンの原則は自己居住のための取得であり、親や親族のために利用されることはその原則に背くことになる点

これだけ理由がありますと、容易に審査に取り上げてくれないこともお分かりだと思います。ただ、これらの理由を払拭できれば住宅ローンの承認を得られる可能性がありうるのです。

住宅ローン等の融資を受けたいのですが、どのようにしたら宜しいですか？

親子間売買・親族間売買はあくまでも不動産の取引です。いろんな方のアドバイスがあるものと思いますが、このような特殊取引ではアドバイス通りに事が進みません。また、そのアドバイスが実務経験に即したものならまだしも、実務に即したものでない場合、その通りに行ったら取り返しがつかないこともあります。また、貴重な時間も失ってしまいます。したがって、住宅ローン等の融資をお考えの場合は、親子間売買・親族間売買に実務経験のある不動産業者にご相談いただき、しっかりと準備されてから融資のお申し込みされるのが最も近道になるように思えます。なお、その際は当相談室もその1つの選択肢にお加え下さい。

反対に可能な限り避けていただきたいのは、手当たり次第に金融機関に住宅ローンの事前審査の申し込みを行うことです。用意もなく事前審査を申し込んでもそもそも受け付けてくれませんし、受け付けて頂いても否決で返ってくるだけです。但し、申込の履歴はしっかりと残りますので、同一案件で他行に申し込んだ場合に、変に勘ぐられて審査もしてくれずに否決で帰ってくるはずです。

また、よくいろんな金融機関に当たってみてはどうでしょうか？というアドバイスがネット上に溢れておりますが、これも避けた方がよろしいかと思います。不動産取引という観点で考えをまとめず相談に行ったとしても、「難しいですね」の一言で終わる場合がほとんどです。一度、このような返事を頂くと、例え事情その他より親子間・親族間売買が認められるケースで当相談室等の専門家が入ったとしても、今後、相手にしていただく機会を逃してしまいます。もし、必ずしも成功させたいのなら、まずは用意周到な準備が必要です。

融資はどのようなケースが利用しやすいの？

一概には言えないのですが、弊社で取り扱った実例からは下記のことが言えると思います。

• 買主（息子、娘）の属性（年収、勤務先、借入状況）が良いこと。
• 売主（親）と買主（息子、娘）が同一勤務先でないこと。
• 対象不動産に担保価値があること。
• 売買金額が３,０００万円以下であること。
• 売買金額と担保抹消残高（ローン残高）が近いこと。
• 自己資金が売買価格の１割以上あること。

上記のうち２～３点がクリアされていると、親子間、親族間売買でも、比較的、融資が通りやすくなるようです。逆にこの６点全て難しい方ですと、弊社では融資のお手伝いをするのは難しものとお考え下さい。このような場合どうなんだろう？とお考えの場合は、お気軽に弊社までご連絡ください。

住宅ローン融資が必要な場合、武蔵野不動産相談室ではどのように対応してくれるのでしょうか？

取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

１）お客様へのヒアリング（売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認）を行います。
２）お客様に融資必要書類をご提示いただきます。
３）当相談室で売買背景・生活状況等をまとめます。
４）各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
５）お客様に事前審査書類をご記入いただきます。
６）口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
７）事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。

なお、１）ヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、何卒、ご了承ください。

親子間親族間売買で最も注意することは何でしょうか？

いろいろありますが、多方面・多角的に検討せず、早急に結論を出すことは避けた方がいいと言うことです。

ある実例を挙げますと、自らで融資付きで親子間売買を行った後、譲渡益に対する課税がその方の想像以上にかかるので、困って、弊社に何とかならないかという相談を受けた例がありました。譲渡益に対する課税で７００万円近くかかる計算でした。少なくとも売買契約前でしたら、どうにかできるのですが、登記が済んでいるのなら、譲渡益に対する課税を避けることができません。既に後の祭り状態でした。不動産会社に相談されなかったのですか？と聞きましたら、仲介手数料が取られるのが嫌で・・・ということでした。もし、相談されていれば、このような事態は避けられたものと思います。多角的に検討をせず、目に見える事柄だけで判断をされると、想定外の結果を引き起こします。その方はその後、どうされたかは分かりませんが、相当落ち込んでおられました。安く済んだと思ったのが、高い支払いになってしまいました。

自分は東京に住んでいるのですが、地方の実家購入で融資利用は可能ですか？

場合によっては可能です。お客様や購入対象不動産の内容如何では、セカンドハウスとしての購入形式により、融資を組むことができます。
ただ、通常の親子間売買よりもハードルは高くなります。したがって、労力がかかるものとしてお取組みいただきます。

親子間・親族間の売買の適正価格は幾らなの？

売買の場合は『時価相当額』、贈与の場合は『路線価格等による評価額』が適正価格となります。売買価格の適正価格については、いろいろ言われておりますが、国税庁のタックスアンサーなどでは時価という表現に留まっております。とすると、不動産業者の査定価格や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。また、贈与や相続時清算課税制度を利用される場合は、下記のように路線価格を積み上げていけば宜しいかと思います。

路線価格の積み上げは下記の通りとなります。
• 戸建の場合＝土地（路線価による評価額）＋家屋（家屋の評価額）
• マンションの場合＝家屋（家屋の評価額）

なお売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。当相談室では、売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。もちろん、売買背景にもよるところですので、お客様とのご相談により最終的な価格はご提示させていただきます。

税務対策上、客観的な売買価格が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。弊社では、提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身で改めて鑑定士にご依頼いただかなくとも構いません。

なお、融資が必要な場合は、必ずしもお客様の希望通りの融資が承認されない場合があります。その点はご承知おきください。

親子間・親族間の売買は第三者への普通売買と比べて費用がかかるの？

第三者への普通売買と比べて、親子間・親族間の売買だからといって余計に費用がかかったり、損をしたりすることはありません。但し、以下の２点について、第三者への普通売買と比べると、間接的な費用がかかると言えるでしょう。

• 様々な税金の特典（控除）が利用できない。
• 融資の金利が普通と比べて高い場合がある。

イニシャルコスト（初期投資）は大きな差がないのですが、その後にかかるランニングコスト（運営費）がかかるようなものでしょうか？弊社では、この点についてもコンサルティングを行いながら、進めて参りますので、ご安心をいただければと存じます。

融資の金利はどの程度なの？

金融機関によって異なります。一言でいうと金利は千差万別となります。弊社の実績では、金利は1％前半～4％後半までとなっております。

何故そこまで違うのかと言いますと、金融機関によって親子間・親族間の売買は通常の住宅ローンと違い特殊な扱いになるからだと考えられます。したがって、お客様の借入属性が金融機関が考える基準より高く、リスクがほとんどないと考えられる場合は、金利は1～2％台となりますが、一般的にはそこまで達することがないため金利は3～4％台になることが多いです。

私の場合はどうなの？とお知りになられたい場合は、弊社までご予約の上、必要書類をご持参の上、ご来社ください。ある程度の目安をお伝えできるものと思います。

依頼した場合はどこまで業務を行ってくれるのでしょうか？

基本的には通常仲介業務と変わりなく業務を行います。なお、住宅ローンの融資が伴う場合は当社媒介契約印を押印いたしますが、それ以外は当社媒介契約印は押印いたしません。現金の場合には、当社は取引に責任をお持ちしません。なお、念のため業務範囲を下記にあげてみます。

• 当該不動産に関する諸調査（権利関係、法令上制限、現地状況等、価格の妥当性）
• 契約書・重要事項報告書・覚書・付帯設備書など書類の作成、金銭の授受に必要な領収書作成
• 契約書・重要事項等説明書・覚書の内容のご説明
• 住宅ローンのお申しみのお手伝い
• 登記のための司法書士や土地家屋調査士の手配
• 測量のための測量士の手配
• 決済における抵当権抹消の確認、金融機関場所の手配、金銭授受に必要な領収書の作成
• 税理士による税務相談の手配

依頼する場合はどのようにしたらいいの？

まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、当相談室へご来室いただく形になります。また、ご質問等何かありましたらお気軽に当相談室へご連絡ください。なお、メールでのご連絡の方が確実です。

報酬の支払いはいつなの？

着手金を除き、報酬は完全なる成功報酬となります。したがいまして、全ての取引が終わった後、お支払いください。もちろん、融資などが下りず、親子間・親族間売買が不成立に終わった場合は、お支払いは結構です。

早い段階でご連絡ください。

思い立ったら吉日で早い段階で一度弊社までご相談ください。弊社と取り扱う親子間・親族間売買において、「この段階でご相談いただければ対応できました。」ということが大変多いのです。ご相談は無料ですから、お気軽にまずは一度弊社までご相談ください。

業務の依頼に関する注意事項

親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に 当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、当相談室において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。