東京都杉並区で親子間売買・個人間売買・任意売却・相続対策・借地底地などの不動産コンサルティングと付加価値のある不動産仲介を行っております。

代表畑中の専門家コラム
代表畑中がアドバイザーである住まいの窓口
代表者プロフィール
畑中 学 代表の畑中学 です。利用して価値を感じてもらえる不動産サービスをご提供いたします。
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借地底地仲介

お客様が得られる成果
借地権仲介に実績ある弊社によりトラブルの少ない取引が実現。
複雑な取引を分かりやすくご説明。
借地権に関するアドバイス。
借地権に適した住宅ローンをご紹介可能。
お支払いいただく費用
借地権仲介    :成約価格の3.0%+6万円(税別)
コンサルティング:16,200円(税別)※借地権全般の問題に対応いたします。長期的な場合は別途お見積りをご提示いたします。
コンサルティング専用ページもご参照ください。

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弊社の借地権仲介とは?

所有権と比較して借地権は分かりづらい仕組みです。特に売買するときには顕著で

  • 売買契約書以外にも土地賃貸借契約書や譲渡承諾書などの書類がある
  • 売買価格以外にも更新料や承諾料、地代などの金銭 が関係
  • 売買当事者(売主・買主)以外にも地主や代理人などの関係者がいる
  • 売買の段取り以外にも賃貸借契約や譲渡承諾書取得の段取りなど複層するスケジュール構成が必要
  • 借地権期間や建替え時の担保問題で所有権不動産と比べて住宅ローンに制約がある

 など、多くの問題が複層的に絡んで参ります。そこで弊社では、借地権仲介の実績を活かした借地権仲介の支援を行います。

借地権の売買には注意が必要です。

 借地権の売買は、所有権売買と違い、まず土地所有者(土地の貸主)の了解が事前に必要です。
 実はここが大きな注意点で、土地所有者の事前承諾を取らずに販売活動を行い、売買契約を締結してしまうと、後日、土地所有者と揉めた時に、信頼関係が損なわれたことによる借地権返還を求められる場合があります。また、揉めなくとも、名義書換料などの交渉は不利になるはずです。どちらにしろ金銭的な損失が大きくなる可能性が高いのです。要注意です!ちなみに、弊社が土地所有者側のコンサルタントでしたら、この点をついて借地人と交渉をしていきます。
 その他にも借地人の権利は法律で守られているのですが、それは土地所有者との信頼関係を損なっていない前提条件の上に守られているので、それを毀損する行為は避けなければなりません。ただ、何が毀損する行為なのか良く分からないものと思います。
 それ故に、借地権に通じた不動産業者に任せるのが一番であると思います。

どのようなメリットがあるの?

 弊社に借地権仲介をご依頼いただいた場合、アドバイス、スケジュール、住宅ローンにメリットがあります。
 アドバイスのメリットとは、土地賃貸借契約や譲渡承諾書等の書類や、地代や更新料などの金額に対して弊社がアドバイスを行うことで、お客様の不利益を被らないようにいたします。借地権の場合は、売買契約書や売買金額以外にも交わす書類や支払う金額があります。標準的な土地賃貸借契約書や相場をお話をするなど、アドバイスさせていただきます。
 スケジュールのメリットとは、引渡し・決済までの複層的なスケジュールを、お客様に分かり易くご説明し、段取り良くスケジュールを組んでいくことです。このスケジュールを理解していない不動産業者での借地権取引は、お客様を保護する売買契約書における特約事項をどのように設けたら良いか理解できず、最終的にはお客様の不利益になることがありますので、要注意です。
 住宅ローンのメリットとは、建替えや20年以上の長期間融資に対応する金融機関をご紹介させていただくことで、お客様に適したライフプランをご提案することです。借地権の場合、建替えは現金でしかできない、土地賃貸借期間内でしか融資できないなど、制約を受けるものと考えられがちです。弊社では、借地権に適した金融機関やローン商品を選択しお客様にお薦めさせていただきます。35年の長期間も組めますし、建替えの際は別に担保が必要になることもありません。

新旧どちらも対応してくれるの?業務範囲としてどこまでやってくれるの?

 対象としては、旧法、新法、定期借地権と、どのような借地権形態でも対応できます。また、業務範囲としては、ご依頼から決済まで行います。

アドバイスだけ頂くことはできるの?

 もちろんアドバイスだけでもやらせていただきます。但し、借地権仲介の場合は、 取引の全体像を理解しないと、誤った回答をしてしまう場合が多いため、弊社にお越しいただく形での有料コンサルティングにてお願いしております。ご依頼いただく場合は、弊社メールフォームよりご依頼ください。  また、コンサルティング専用ページも是非ご参照ください。こちらより。

費用は幾らかかるの?

 仲介として借地権の取引をご依頼される場合は、成約価格の3.0%(税別途)となります。
 コンサルティングをご依頼される場合は、1件につき16,200円(税別途)となります。

借地権付き建物に住むメリットを教えてください。

 弊社宛によく聞かれるのが「所有権と借地権どちらがいいの?」というご質問です。以下に比較項目ごとに簡単にまとめて見ました。ただ、弊社の結論として言いますと、「住宅を生活のためとして、財産としては残さないという考え方の方は借地権付き建物が適している」ということです。売買し易さ(流通性)に関しては、借地権より所有権の方が高いのは事実ですが、反面、支払う売買金額が3割程所有権の方が高くなります。したがって、所有権と比べたら浮いた売買金額を生活に回すことや、売買金額に充当するはずの支払を軽減することが可能です。借入金額を減らすことができるもメリットです。  また、地価の値下がりなどのリスクに対しては借地権付き建物は所有権と比較して軽微なため、考え方によっては不動産市況によらず安心して暮らすには借地権の方が向いているとも言えます。
比較項目 比較検討結果
取引の煩雑さ 借地権:煩雑である・書類が多く・多層化
所有権:煩雑でない書類は余り多くなく・単層化
金銭的なメリット 借地権:高い・3割程度安い
所有権:低い・3割程度高い
不動産の流動性(財産性) 借地権:低い・売りにくい
所有権:高い・売り易い
融資諸条件の制約 借地権:高い・融資期間や金利面に影響
所有権:低い・制約は余りない

借地権は所有権と比べてどの程度の割合で安いのですか?

 どの程度の割合かは不動産の属性によって異なりますので、一概には言えませんが、 一般的には所有権価格の60%~80%が借地権価格と言われています。不動産業者が計算する場合は、概ね所有権価格の70%で計算される方が多いのではないでしょうか。ただ、この割合も指標であり、絶対的な数値ではありません。8割程度だから高いという単純な評価を出すのではなく、不動産ですので総合的に立地や環境などを総合的に勘案して考えるべきではないでしょうか。

何故、地代を支払わなければならないの?

 一言で言いますと、土地を借りるからではありますが、土地の固定資産税等の代わりに支払うためでもあります。借地権の場合は、土地の所有権がありませんから、固定資産税等でかかってくるのは建物のみです。当然、土地の固定資産税等は免除されている訳ではないので、地主様が支払っていることになります。故に固定資産税等代わりに地代を支払うという訳になります。

更新料や承諾料は幾らぐらいなの?

 借地権について知っている方でしたら、そう不思議ではないのですが、余り知らない方でしたら、不思議に思うのは更新料や承諾料があることだと思います。下記は、その相場の一例となります。
名 称 費用と根拠
名義書換料(承諾料) 借地権価格の10%程度
譲渡の際にかかる手続き費用・謝礼・民法612条1項
更 新 料 更地価格の3%~5%程度
更新の際にかかる手続き費用・謝礼
建て替え承諾料 更地価格の2%~5%程度
新築への建て替えに関する承諾料
地主(貸主)の利益損失に対する対価
増築承諾料 借地権価格の3%~5%程度
増築することへの承諾料
地主(貸主)の利益損失に対する対価
条件変更承諾料 更地価格の10%程度
普通建物(木造等)から堅固建物(RC造等)へ条件変更
地主(貸主)の利益損失に対する対価
 借地権に伴う更新や承諾料については、一般的には上記の通りに言われております。注意点としては、「更地価格の~」「借地権価格の~」と基準価格が2つあって分けられている点です。ちなみに更地価格は売買価格とほぼ同義語とお考えください。(厳密には違いますが)また、土地賃貸借契約書には他の手続き費用に関して記載されているかもしれないので注意は必要です。
 また、上記はあくまでも一般的な例でして、弊社で扱う中では、名義書換料が成約価格の10%など、売買成約後に名義書換料が決まる場合もありました。あくまでも、土地賃貸借契約書内の記載事項や、土地所有者(代理人)との交渉次第であると言えます。

建て替えはできるの?また融資は受けれるの?

asami001.JPG →→→ asami001-2.jpg        普通に建て替えはできます。また、融資を受けれて建て替えできる方法もあります。
 
上記は杉並区内の借地権付建物の建替え例となります。現金での建て替えは、地主様に建替え承諾料を支払い、承諾を得られれば建替えをすることができます。また、借地権を元々保有しているか、借地権分は現金で支払うことができ、建物のみ融資が必要な場合も融資を受けることはそう難しくはありません。
 一方、借地権と新築両方とも融資が必要な場合が少々骨が折れます。先に借地権の融資を受けるのに際して、担保提供できるのが建物のみ(借地権なので土地は担保提供できません。)なのですが、これは後日取り壊して新築になる予定なので、新築ができあがるまで、無担保状態が続いてしまうことになるからです。金融機関もリスクありますよね。無担保の期間があることは。故に、多くの金融機関は融資することに消極的です。
 そこで、弊社では様々な方法をご提案し、また、建て替えに必要な住宅ローンをご紹介させていただくことで、建て替えを可能にしていきます。上記写真はその成功例です。お悩みの方は多いと思いますので、まずは、お気軽にお声かけ下さい。

地主さんの面接があるって聞いたけど?

 借地権の譲渡を受ける場合、概ね地主様か代理人(大多数は弁護士先生)の面接があります。理由は悪意をもった人や周辺住民に迷惑をかける人を面接で排除する意味合いがあります。少々、面倒くさいかもしれませんが、逆の発想をすれば、近隣の借地権に住んでいる方は面接を突破した方でもあるので、住環境は良いかもしれません。

ご依頼方法について

 ここまで、お読み下さりまして、弊社の借地権仲介にご興味をいただいた場合は、是非、当相談室までご依頼ください。ご依頼については、下記の流れに沿ってお手続きをお願いいたします。
 メールフォーム、もしくはメールの件名に〈借地権依頼〉もしくは〈借地権コンサル〉とご記入しご送信ください。こちらより折り返しご連絡をさせていただきます。
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