東京都杉並区で親子間売買・個人間売買・任意売却・相続対策・借地底地などの不動産コンサルティングと付加価値のある不動産仲介を行っております。

代表畑中の専門家コラム
代表畑中がアドバイザーである住まいの窓口
代表者プロフィール
畑中 学 代表の畑中学 です。利用して価値を感じてもらえる不動産サービスをご提供いたします。
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代表 畑中 公式ブログ

相続対策・相続税対策をご希望の方へ

お客様が得られる成果
  • 全てのご質問に方針を決定するガイダンスとして、当相談室がまずはご回答することで、税務や登記、ファイナンスどれを先に解決していけばいいのかを明確にお伝えできます。
  • 不動産売却に関しては入札制度の利用や、活用に関しては自己資金0円、借入金0円の有効活用をご提案できます。
  • 窓口を当相談室に1本化することで税務や権利関係の調整など様々な労力が軽減できます
お支払いいただく費用
  • 相続対策のご相談は無料となります。
  • 相続対策、後の土地入札売却は、成功報酬にて成約価格の3%+6万円(税別)となります。
  • 相続税還付請求手続きは成果報酬となります。着手金等は無料です。

相続専門の税理士、不動産鑑定士法人(当社提携:フジ総合鑑定・フジ相続税理士法人他)との共同作業により、相続税対策、相続対策による不動産管理法人の設立、相続時課税清算制度の利用、相続税の見積もり、これらによる不動産売却、活用のご提案をいたします。

相続対策・相続税対策をお考えのお客様へ

 武蔵野不動産相談室はどのような役割をしてくれるのですか?

「餅屋(もちや)は餅屋」という言葉もあるように、あくまでも当相談室は、不動産の専門家ですので、法律や税金などは各専門家にお任せし、各士業との連絡等を取りまとめるハブ(連結点)の役割に徹します。その他に当相談室でお手伝いできることとしましては、
  • 当相談室が各専門家をまとめる窓口となり、最善の対策案をご提案します
  • 不動産のご売却のお手伝い、有効活用のご提案を行います。
  • 特に高値が付き易い、不動産の入札を実施いたします。
  • 相続時における土地評価の厳密な調査を行います。

 そして最も得意とするのが、相続税の支払いがあるが、本当はご自宅を売らずに住み続けたいお客様へのコンサルティングです。これについては、後述させていただきます。実績も多くなって参りました。

 各士業が提案する最善案と相続人、非相続人であるお客様の最善案は、必ずしも一致しません。そこで、当相談室がお客様の最善案をお客様と共につくり上げてまいります。

 慣れない相続税対策では、専門用語も多く、なかなか理解することが難しい面があります。それを平易な言葉にてお客様にお伝えいたします。

 実際に相続が起きた後ですと、相続税の申告期限が10ヶ月と決して長くないため、複雑なやり取りを窓口1本化にして行い、スムーズに行うことが必要です。それを当相談室が請負います。

もし、不動産の売却を依頼するとしたら、大手の方がいいのでは?

 単純な売買でしたら、大手仲介会社の方がよろしいかと思います。しかし、相続税対策など税務や権利の関係がある場合は、相互に様々な関係がありますので、当相談室のようなコンサルティング会社の方がお役に立つものと思います。また、その他にも、下記事項に特色があるものと自負しております。

  • 不動産をスムーズに換金化できます。
  • 不動産の有効活用案を作成し、付加価値を高めて売却できます。

 当相談室では、不動産の買い取りを行う、大手ハウスメーカーや不動産再販業者との関係構築に、日常の業務を通して努めております。そのノウハウを利用し、300 坪以上の大型用地でしたら注文住宅メーカー、小型用地なら建売業者など、各不動産の特性を見極めた上で、最適な売却先を見つけ出し、換金化をスムーズに行います。

 売却の際にも、単に土地を右から左に流すのではなく、どのようにしたら最も高く売れるかを検討し、プランを描いた上で活動いたします。場合によってはマンション、戸建分譲地、オフィスなどバリエーション豊かに付加価値を添えて活動いたします。

本当にその価格で売っていいのか分からなくて・・・

 100坪以上の相続不動産ですと、坪10万円違うだけで1,000万円近い開きが出てきます。また、相対で一つの不動産会社と価格交渉をしていると、ふと他にもっと高い価格を出してくれるのがないのかな?と不安に思うこともあると思います。そこで弊社では100坪以上の相続不動産では、5社ほどの入札による売却をお薦めしております。そのメリットとしては・・

  • 価格の比較が行うことができ、価格に納得ができます。
  • 所有者が複数の場合、入札前の諸条件整理で皆様との間でコンセンサスができ、売買がスムーズに運びます。

 など、いろんなメリットがあります。一方、デメリットもありまして、一般的に入札方式は多くの不動産会社が無駄手間になる可能性があるため、言い方が悪いですが非常にやる気をなくす傾向が強いのです。メリットもあればデメリットもありますので、弊社ではお客様とご相談しながら方法を決めていきたいと考えております。

相続対策における不動産の有効活用は何をするの?

 相続対策における不動産の有効活用と言いますと、どうしても賃貸住宅の建設をイメージしてしまいますが、郊外や駅から遠い立地ですと空室が多くなる傾向が強く、例え、相続税対策では有効だとしても、その後の運用の面ではマイナスが大きくなる可能性があります。

 そこで、当相談室における不動産の有効活用とは、お客様のライフプランを考慮した上で下記のような活用方法をご提案いたします。

  • 不動産の交換、買い替えによる収益性、換金性向上のご提案
  • 眠らせている不動産の収益性、換金性を高めるご提案
  • 収益悪化している不動産のリノベーション等を通じた収益性改善のご提案

 お客様とのご相談に応じ様々なご提案をしていきたいと考えております。また、全体の資産を見渡す必要が生じる場合は、提携するファイナンシャルプランナーとの共同提案とさせていただきます。

自宅に住み続けたいけど、相続税の支払いがあり売却しか方法はないのか?

 弊社で最も多くいただく質問です。自宅を売却しないと相続税が支払えないが、本心は住み続けたいというお客様が実に多いことを知りました。今まで弊社では、このようなご希望のお客様のお話を聞き、幾つかの対応策をご提案させていただいてきました。不動産の規模や形状に左右されますが、必ず方法はあります。もしこのようなご希望がありましたら、是非一度弊社までご相談ください。

 この場合にポイントとなるのは、1)相続税の支払い 2)住み続ける の2点となります。各オーナー様達には、一時的に相続税分となる金額をお渡しし、場合によってはご自宅を一度解体して賃貸や分譲として相続税支払い分を回収する方法にて、好評を博しております。

 多額の相続税を支払うには、ご自宅を売却するしかないのか・・・と、あきらめずに是非一度弊社までご相談いただければと思います。

相続対策での有効活用にはお金がかかんじゃないの?

 かからない方法があります。自己資金0円、借入金0円の方法もあります。定期借地権等を利用すれば、土地を残しつつ、多額の借入金に苦しむことがなく、不動産を活用する方法はあります。但し、このような方法を採用すると、収益は低くなります。(当たり前ですが、オーナー様にはお金がかからない分、その分の支払いは収益から充てられるからです。)要はオーナー様の考え方次第であると思います。是非一度弊社までご相談ください。

相続の申告は終わったけど・・相続税を支払い過ぎてはおりませんか?

 相続税額は財産を評価する税理士の先生のスキルがモノを言います。誰しも得意・不得意分野があるものでして、もし財産評価に関してあまり得意とされていない税理士の先生による申告でしたら、過払い分が還付される可能性があります。えっー戻ってくるの?と思われた方もいると思います。そうなんです。相続税は申告期限から5年以内であれば、過払いを還付してくれる制度があるからなんです。土地の評価に時価の下落率、法的規制など固有の属性を入れ再評価することで、路線価格の単純な当てはめによる申告税額より税額を少なくすることができるからです。そこで当相談室では、相続を専門に行っている不動産鑑定士・税理士の先生と共に還付手続きにご協力をさせていただきます。

  • 報酬は還付された場合のみ頂く成果報酬となります。
  • 着手金は無料、ご相談も無料です。

 顧問の税理士の先生がいらっしゃる場合などには諸事情から大変ご依頼しにくいと思いますが、この再評価により何百万円、何千万円もの差が付く場合があります。また、会計記帳の専門の税理士の先生と相続税を専門の先生とは本来の守備範囲が違うものと割り切って考えられ、 まずはお気軽にご相談いただきご検討をいただければと思います。

豊かなリタイアメント・プランをお考えのお客様へ

豊かなリタイアメント・プランって何ですか?

 日本ではその資産の大半を不動産が占めていると言われております。退職後の人生を豊かに送るために、ご所有の不動産を活用してみてはいかがでしょうか?というのが当相談室の「豊かなリタイアメント・プラン」の骨子となります。

 日本ではその資産の大半を不動産が占めていると言われております。退職後の人生を豊かに送るために、ご所有の不動産を活用してみてはいかがでしょうか?というのが当相談室の「豊かなリタイアメント・プラン」の骨子となります。

持っている不動産をどのように活用するの?

  • お客様1人1人、資産状況等は異なりますから、それに合わせてプランをおつくりいたします。 実例としましては、23区内の戸建を売却(現金を得る)→駅前の収益物件を購入(賃料収入確保、若干の手元資金を確保)→田舎暮らし(賃料収入で暮らす)というケースもあります。
  • ご所有不動産の属性を把握して、売却なのか、賃貸なのか、それとも活用するのかを、お客様がイメージするその後のプランに合わせてご提案いたします。

依頼するにはどうしたらいいの?費用はかかるの?

  • まずは無料にてご相談させていただきますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
  • その後、プランをご提案して実施する時に、どの程度の費用がかかるかを見積もりさせていただきます。
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