東京都杉並区で親子間売買・個人間売買・任意売却・相続対策・借地底地などの不動産コンサルティングと付加価値のある不動産仲介を行っております。

代表畑中の専門家コラム
代表畑中がアドバイザーである住まいの窓口
代表者プロフィール
畑中 学 代表の畑中学 です。利用して価値を感じてもらえる不動産サービスをご提供いたします。
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代表 畑中 公式ブログ

リースバック

お客様が得られる成果
  • 所有するご自宅や不動産を一時的に弊社もしくは提携するリースバック専門会社に買い取ってもらい、賃料を支払い賃貸として住み続ける方法をご提案いたします。(以下、リースバック)
  • 弊社は不動産コンサルティング会社です。リースバック以外に最適なご相談内容の解決方法がある場合はその旨を事前にお伝えします。
  • 弊社のリースバックは、買い戻しを前提としたものです。ご依頼された時点で買い戻しの可能性が低い場合は、その旨をお伝えさせていただきます。
  • 弊社での審査がありますので、ご希望されてもご依頼がいただけないこともあります。
お支払いいただく費用
  • ご相談は無料となります。
  • リースバックにかかる費用は相談などを含め原則無料(印紙代などを除く)となります。リースバックプランをご提示する場合は調査料として金10,000円~(税別)を頂戴いたします。また、提携するリースバック専門会社をご利用となる場合は、書類等をまとめる業務にて成功報酬にて時価価格の3.0%(税別)or 金500,000円(税別)~を申し受けさせていただくことがあります。但し、ご相談内容やエリアによって費用は異なりますので、その場合はお見積りをご提示させていただきます。

費用対効果からいいますとリースバックは不経済な面があります。そのため、皆様のご相談内容によっては経費が安い最適な別の解決方法をご提案することがあります。それでもリースバックをご希望される場合は、弊社を含め複数の会社による最大3社によるリースバックプランをご提示いたしますので、その中でご自身に適したプランをご選択ください。皆様にとって最適な方法をご選択ください。

リースバックをお考えのお客様へ

リースバックとはどのようなものですか?

 簡単に言いますと、所有するご自宅や不動産を一時的に第三者に買い取ってもらい、賃料を支払って賃貸として住み続ける方法のことです。名義が変りますので他人の不動産に住んだり、利用することなります。

リースバックはどのようなときに利用するものでしょうか?

 ご依頼者様によって様々な場面で利用されています。弊社でのご相談で多い理由は、1)ローンの返済が苦しく一時的に資金が欲しい場合、2)親子間・親族間売買を検討するも諸事情があってすぐにはできない場合、3)同じく現段階で親子・親族で買受人がおらず、数年後なら買受人となる方が現れそうな場合、4)第三者に名義を変えたい場合などが主な理由です。どちらかというと緊急避難としてのご利用が多いようです。

貴社に相談をするメリットは何があるのでしょうか?

 私どもは次の3つを弊社にご相談をいただくメリットとして考えております。1)ご相談内容を解決するのにリースバック以外の方法があればそれを提示できること、2)リースバックに伴う経費を先に明示できること(賃料や買戻しする場合の費用のこと)、3)弊社もしくは提携するリースバック専門会社の最大3社のプランを提示できることです。

 1)ご相談内容を解決するのにリースバック以外の方法があればそれを提示できることは、不動産コンサルティング会社だからこそできる方法だと考えています。リースバックありきですと、本来かけなくても済む費用をかけなくてはいけず、経済的ではないと考えています。弊社にご相談の方でも、最初はリースバックをご希望でしたが、最終的には親族間売買+担保ローンを選ばれた方もいます。また経済面ではなく、他にも相続面、経営面など様々な視点での損得も一緒に考えていきます。皆様の最善な方法を選択しましょう。

 2)リースバックに伴う経費を先に明示できることも大事なことです。弊社に寄せられるリースバックでのトラブルでは、時間がない中で進めているのにも係わらず、最初に経費の説明がなく、リースバック契約間近になってようやく説明があり、時間がないので仕方がなく契約したというものがありました。意外にこの手のご相談は多い(会社と言うよりも担当者の責任の面があります)のでご注意ください。弊社ではリースバックの概要をお伝えした後に、ご希望される場合はそれにかかる経費をご説明いたします。

 3)弊社もしくは提携するリースバック専門会社で最大3社のプランを提示いたします。各社それぞれに特徴があり賃貸期間、賃料、買戻し条件、その他経費、審査条件が異なります。その中で皆様の希望する条件に合ったところをご紹介していきます。たとえば、他社からリースバックの提案を受けたが賃料が高いのでどうしようかと思い、弊社にご相談をいただいたところ、最終的な買戻し価格は高くなったものの、賃料は低く抑えている会社を紹介させていただき、ご成約になったケースもあります。

貴社以外のリースバック専門会社はどのような会社ですか?

 弊社ではリースバックにおける賃貸期間を長く取れません。また、エリアに制限があります。そのため条件によってはリースバック専門会社をご紹介させていただいております。ただ、弊社ではトラブルが怖いものですから、長年リースバックに携わっており信頼がおける会社様のみご紹介させていただいております。なお、報酬をいただく形になる場合は後日トラブルが起きた場合に対応もしております。(平成29年1月現在、トラブルはありません)

 リースバックは仕組みとして分かりづらいため、見えない危険性を孕んでいます。裁判となりニュースにもなりましたが、リースバック契約するまでは良い事をいい、知らない間に別契約を交わさせて競売とすることで、多大な利益を取ろうとしトラブルを起こした不動産会社もいます。このようなところは好条件ですので引っ掛る方も多くいます。このような会社に比べて好条件は出せませんが、弊社および提携するリースバック専門会社は信頼できるかどうか、その点に注意して皆さんにご提案して参ります。経費やその他条件が良くとも結局自宅や不動産を失うのであれば、普通に売却をされた方が良いでしょう。私どもはそう思います。

貴社に相談をするデメリットは何があるのでしょうか?

 ご相談をいただくだけでは、デメリットはないと思います。但し、審査や事前の説明のため時間をいただきますので、「もう来月競売の開札で早くしたい」「事業資金がショートしているので来週中に何とかしたい」という1~2週間で結論を出したい短期勝負の方には弊社は適しておりません。どんな早くとも購入までは3週間はいただいております。

リースバックにかかる経費はいくらぐらいなのでしょうか?

 リースバックする会社によって、かつ皆様の希望する条件や内容によって様々です。

 一般的には最初に買い取ってもらう段階は費用がほとんどかからず、賃貸中の段階は賃料、そして買い戻す段階において購入および売却にかかった経費、リースバック会社の利益を清算するということが多いようです。

 賃料は買い取ってもらう金額、買い戻し時の金額によって異なります。主に数パーセントから10%強で依頼者が返済できる中でご相談という会社がほとんどです。仮に2,000万円で買い取ってもらった場合、賃料は年額で100万円~200万円(月額ですと約8万円強から約16万円強)前後となります。

 買い戻しをする場合は、1)買い取ってもらった金額に、2)購入時の経費、3)売却時の経費、4)リースバック会社の利益、この4つの金額の合計が買い戻し価格になります。2)と3)の経費には登記費用、不動産取得税、固定資産税等などが含まれます。このあたりは不動産ごと、価格ごと、諸条件ごとに金額が変ってきますので一概に何パーセントと言えません。4)リースバック会社の利益は会社によって様々です。弊社の実績では、買い戻し金額は、おおむね買い取ってもらった金額の120~130%ぐらいになることが多いようです。ひとつの目安として下さい。

買い戻しは問題なくできるのでしょうか?

 問題なくできます。弊社もしくは提携するリースバック専門会社では売買契約に付属するものとして、売買契約時に買戻し契約書(別名称あり)を交わさせて頂きます。そこには月々の賃料や、買い戻す場合の経費、不動産価格の増減における場合の対応(数年後、今の時価と違うこともあるからです。ない場合もあります)などを明示しておきますので、あとで「聞いていた内容と違う」ということはないでしょう。

 問題なく買い戻しをするためには、一方で買戻者の方の資力も問題になります。現金で買い戻しをされるならそう問題ではありませんが、ローンを組む場合にはご年収や借入履歴、勤務先、勤続年数などが問われます。弊社ではその点についてもアドバイスをさせていただきます。なお、提携会社を含む弊社のリースバックでは、原則買い戻しができない方の場合はお受けいたしません。

買い戻しができるような状況になったとき、再度のご相談は可能でしょうか?

 はい、もちろんご相談を承らせていただきます。費用は原則無料です。金融機関の選択など様々なご相談にお答えいたします。

他社でリースバックをしたけど、買い戻しのご相談は可能でしょうか?

 はい、そちらもご相談を承らせていただきます。その場合は所定の手数料等をいただきますので、あらかじめご承知おきください。かかる手数料等はご相談前にご明示いたします。

手続きの流れを教えてください

 手続きはこのように進みます。まずはご相談のためご来室ください。

 【リースバックまで】1)弊社へのご相談(原則、ご来室をいただきます)→2)リースバックの概要説明、諸経費のイメージの説明→3)リースバックのご依頼→4)必要書類の収集(調査料がかかる場合があります)→5)買戻し資力の精査→6)リースバックの具体的な説明、諸経費の御見積り明示→7)リースバック契約(買戻し契約)、賃貸借契約の締結

 【買戻しまで】8)賃貸中→9)買い戻しの意思表明と弊社までのご連絡→10)買戻者の融資審査(現金の方は除く)→11)買戻し契約の締結→12)買い戻し・清算→13)賃貸借契約の解除→14)元通りになります

貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?

 弊社では関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城県つくば市のみ)、中部(愛知県の名古屋市のみ)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)にて対応することができます。それ以外のエリアでのご対応は難しい場合があります。

依頼する場合はどのようにしたらいいの?

 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、当相談室へ原則ご来室いただく形になります。なお、遠方や諸事情によりご来室頂けない場合は、ご来室いただかずとも結構です。また、ご質問等何かありましたらお気軽に当相談室へご連絡ください。メールでのご連絡の方が確実です。

貴社には審査があると書いてあったけど・・・

 弊社ではご相談を承ったあとにご依頼を希望される場合には、審査の上ご回答する仕組みとなっています。審査と言いましても1)将来買い戻しができそうか、2)現時点でリースバックができるか、この2点となります。

 弊社でのリースバックでは買い戻しができることが前提となります。現段階で買い受けの可能性の有無は問いませんが、買い戻しを行う数年後の可能性が現時点で見えない場合はお受けいたしません。第三者への転売で利益を確保する他社とのリースバックとの違いはここにあります。もちろん現時点でリースバックができな場合はそもそもご依頼いただいてもしょうがありませんので、その旨ご回答いたします。

報酬の支払いはいつになるの?

 リースバックの場合、ご相談は無料となります。その他、調査料およびリースバック契約における諸費用の一部(印紙代など)を除き原則無料です。※調査料および印紙代などはかかります。すべて事前に明示いたします。

 但し、ご相談の内容等により費用が発生する場合があります。そのときは事前にご説明させていただきます。知らないうちに費用がかかり請求されるということはありませんのでご安心下さい。

業務の依頼に関する注意事項

 リースバックの業務依頼において客観性・妥当性・公平性を欠く取引、詐害行為などの不当行為に 当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、当相談室において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。

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