住宅ローンを借りづらい方へ：武蔵野不動産相談室株式会社

住宅ローンにおいて融資承認を得られるようにいたします。

仲介業務をご依頼いただく前提でのご相談・業務依頼となります。
ご相談は無料となります。
審査承認時は仲介業務も行い、対象不動産の成約価格の３.０%（税別）を仲介手数料として頂きます。

※但し、住宅ローンのコンサルティングだけの場合は、有料として10,500円（税込）頂きます。

住宅ローンの借り入れが困難と想定される方、実際に困難だった方、希望に沿わない結果の方に対応いたします。

武蔵野不動産相談室のサービスはどのようなものですか？

住宅ローンが借りづらい、実際に借りられなかったお客様に対して、当相談室が不動産の専門家としての知識を活用し融資承認を得るサービスとなります。具体的には下記のような条件を備えたお客様が対象となります。

消費性のある借入がある方

申告所得が赤字の個人事業主の方

派遣社員契約社員の方

他行で借入額の減額となったが満額の借り入れを希望される方

他行で融資承認を得られなかった方

リゾート物件セカンドハウス購入を希望される方

50歳以上で住み替えその他にて借入が必要な方

審査そのものが理由も分からず受け付けていただけない方

ただ、あくまでも借入は返済が確実視される方のみが受けられるのが前提となりますので、実際の収入から見て難しいと思われる借り入れはできません。また、自己破産等により復権を得られていない事故履歴のある方は、どのよう対策を施しても借り入れはできません。

当相談室の業務は、以上に当てはまるお客様に対して

融資承認に向けて必要な事前審査準備をご提示

お客様の属性事情にあった必要書類の作成

お客様の属性事情にあった金融機関・商品の選択

上記を当相談室が分かり易くお客様にサポートすることにより、住宅ローンの融資承認を得られるようにするサービスとなります。

事前審査の準備って何をするんですか？

お客様の属性（年収、勤務先、借入状況等）が良い場合にはそれだけでも何も問題なく融資承認を得られますが、そうでない場合はこの事前審査に向けての書類準備が必要となってきます。いわば融資承認を得るために徹底的にミスを少なくする作業です。審査書類でいろんな事が分かります。住宅ローン延滞の可能性、住宅購入の真剣さ、お客様の正直さなど、審査書類により金融機関が受けるお客様の印象は異なります。そのため、当確ラインぎりぎりの方にとって事前審査の準備は重要なのです。

具体的には、必要書類を全て集めていただいてから、ヒアリングを行いご助言させていただきます。助言内容は、可能な限り現時点の状況を正確に反映し、書かなくとも良いことは省き、金融機関から指摘がありそうな事項を前もって書面で用意していただくことです。

金融機関の担当者も原則は、お客様に対して貸出を行いのです。ただ、リスクは取れないのです。それを念頭に入れて作業を行います。

もっと具体的に事前審査準備の内容を教えてください

１つだけ上げてみたいと思います。個人事業主の方に多いのですが、税金を滞納している方がいる場合があります。それはお客様に用意をして頂く書類を見れば滞納をしている可能性の有無を判断できるのですが、ここではそれをご説明いたしません。ただ、それをそのままとして、金融機関に提出すると、ボーダーラインがギリギリの方にとっては融資否決につながる場合があります。金融機関は税金さえ払わない人は住宅ローンさえしっかり払わないと判断するからです。

そこで当相談室では、予めその可能性を判断し、滞納分を解消してもらうようにご助言させていただきます。その上で金融機関に提出させていただきます。その方が確実に融資承認を得られる可能性が高まると判断しております。このような、事前審査準備を細かく行って参ります。

前に住宅ローンを借り入れできなかったのですが、借り入れできるのですか？

借り入れができる場合があります。金融機関の住宅ローンの審査の仕組みは、申込案内などに記載されている融資基準に合致しているかどうかを確認するだけのものではありません。もう少し複雑でお客様の年収や勤務先の属性、対象不動産の担保評価、実質的な返済能力に加え、商品性や審査担当者の主観やその金融機関を取り囲む状況により左右されるものです。また、消費性のある借入があるだけで融資は難しくなる金融機関がある一方、それだけでは問題がないと判断する金融機関もあります。したがって、是非、不動産購入をあきらめず、当相談室のサポートにより不動産の購入を実現して下さい。

一度減額で借入が承認されたのですが、満額の借り入れは難しいでしょうか？

金融機関を変えることで満額の借り入れが承認可能な場合があります。減額でも承認を得られたので、借入による延滞事故歴には余り問題がなかったはずです。したがって、この場合は原因がどこにあるのかを把握し、それに対して対応できる金融機関を選択する作業になります。

年収・借入状況と返済比率との関係
購入対象不動産の担保評価

主な減額要素は上記2点だと思われます。特に築年数の経過した中古マンションでは、担保評価（返済年数）が低く設定されがちのため、大手都市銀行では減額での承認が多いはずです。これら減額要素を把握し、金融機関を選定しお客様にお薦めして参ります。

そもそも住宅ローンの審査はどのように行われているのですか？

住宅ローンの審査は申し込みをした金融機関と保証会社の２層構成で審査されることをご理解ください。

まず金融機関は、住宅ローンの事前審査の申し込みを受けますと、基本的な融資事項をチェックした後、個人信用情報の照会を行い、保証会社への打診を行います。保証会社も信用情報を見て審査を行います。現在過去の借入れ状況や履歴に問題がなければ事前審査承認で帰って参ります。大手都市銀行や地方銀行なら早くて1週間、遅くとも2週間を見ていればお客様の元に結論は出て参ります。

一方、そこで保証会社が"OK"と言ってくれなければ、ほぼ金融機関の融資承認は得られません。ここが住宅ローンの融資承認のキモとなります。主なポイントは１）現時点での借入＝申告通りかどうか？・返済比率がオーバーしていないか？２）過去の借入事故歴があるかどうか？＝どんな事故か？の２点です。この点が駄目・もしくは怪しければ"OK"は出てきません。保証会社の"OK"は、万が一、借り手（債務者）が返済そのものができなくなった場合に、金融機関に代わって支払いますよという通知であり、金融機関にとっては最もリスクを避ける手段なのです。つまり保証会社が"OK"で返して来ない場合はほぼ否決につながります。（しかし、金融期間には保証会社を通さないプロパー融資という手段もありますので、必ずしも否決になりうるとは限りません。）

以上のような審査形態を念頭に置いてください。当相談室でもご助言させていただきます。

健康に問題があり本審査が否決になったのですが、それでも大丈夫ですか？

告知書のどの点が引っ掛かっているかどうかによりますが、不動産購入に向けての他の方策を講じることは可能です。考えられる対策としては下記の通りです。

主名義人の変更（借入本人の変更）
フラット35の活用
異なった団体信用生命保険会社（金融機関）の利用

お客様のライフプランなどにより選択する手法は異なって参りますが、不動産の購入を第一の目的とするならば、上記のような対策を講じてトライすることは可能です。全体像を把握した上で当相談室がご提案いたします。

現在、住宅ローンを組んでいますが、賃貸に出して新たに住宅ローンを組むことができますか？

新たに組むことは可能です。但し、名目上は住宅ローンは自己居住用1本のみが原則のため、新旧どちらかが住宅ローンという名称は消え去る形になります。したがって、住宅ローン控除はどちらか不適用となります。

実務上では、年収1,500万円の方で大手商社にお勤めの方が、現在2,000万円の住宅ローンの借入があるに対して、新規購入にて8,000万円の融資承認（現住居分2,000万円も同時実行なので総額1億円の借り入れ）を得られたことがあります。お客様の属性（年収・勤務先評価）が良い場合は、このような事だけに留まらず金融機関もかなり原則を外して優遇した対応をしてくれます。このような事は可能かどうか試してみたいという場合は、お気軽に当相談室までお問い合わせ下さい。

依頼する際の注意点はありますか？費用はどうなります？

当相談室では、あくまで仲介業務の一端としてこのサービスを行っております。したがって、他社仲介業者にて契約中の場合は、サービスの利用は難しくなりますのでご注意ください。なお、費用については、ご相談は無料となります。その場合は、実務に着手する際は購入検討をされている不動産をご指定いただいております。その後、実務に着手し、融資承認を得られた場合は、成果報酬にて仲介手数料として成約価格の3.0％（税別）を頂戴しております。

現在のところ残念ながら単独でのサービスの利用は原則行っておりません。どうしても必要とご判断いただく場合は、誠に申し訳ありませんが有料コンサルティングサービス（10,500円/回）をご利用ください。

なお、このような場合はどうなるのか？依頼できるのか？費用はどうなるのか？についてお知りになられたい場合は、まずはお気軽に当相談室までお問い合わせください。分かりやすくご説明させていただきます。