空家や空地などの遊休不動産の収益性・換金性を高めるご提案と実務実施を行います。また、収益性・換金性が高くない不良資産を改善するご提案と実務実施を行います。

不動産の有効活用とはどのようなものですか？

遊休不動産の有効活用の目的には２つの大きな方針があります。

• 資産対策
• 節税対策

資産対策については更に細分化して考えられます。 キャッシュフローを高める収益性対策、不動産の価値を上げる換金性対策の２つになります。この２つは相互にリンクしておりますので、空室をなくす収益性対策を行ったら、強いては利回りも良くなり売却価格も向上して換金性対策にもなったということがありえます。一方、建物をリニューアルして売り易くし換金性を高めたら、強いては賃貸希望者が増えたということもあります。ただ、目的によってかける経費、方法などが異なって参りますので、その点につきましてはオーナー様の意向をお聞かせ願えればと思います。

• 遊休不動産・不良資産の収益性・換金性の向上
• 資産組み換えによる収益性・換金性の改善

節税対策は、総資産から見る有効活用による節税効果の意味を考えます。あくまでも節税対策ですから、いかに資産のロスを少なくするかに絞って対策を取っていきます。未だにメジャーな節税対策であるアパート（賃貸住戸）建設ですが、賃貸住戸相互間の競合が厳しく、今後においてもその厳しさは人口減少時代によりますまず増加していくものと思います。（地域によっては世帯数の増加によって下支えがなされておりますが、中長期的には人口減少傾向が上昇に転じない限り難しいでしょう）立地の良し悪しや建物のグレードが今ひとつですと空室も増えていき、節税対策のつもりが空室増加によりキャッシュフローの赤字、強いては資産ロスへと繋がり、節税した以上に資産がロスをしては何のための節税かよく分からなくなります。以上のように、借入金を起こしてのアパート（賃貸住戸）建設は資産状況、不動産の特性、不動産市況を見極めることが必要だと考えられます。

• 総資産から考える有効活用による節税効果
• 不動産市況・景気から見える節税効果の改善

武蔵野不動産相談室のサービスは他社の不動産有効活用と何が違うのですか？

不動産有効活用の目的をオーナー様とご相談し明確にさせることから始めます。資産対策はいかに資産を増やすのか、節税対策はいかに資産のロスを少なくするのか、と目的により優先順位や手法が異なって参りますので、まずはその点を見極めさせていただきます。

その上で、遊休不動産における賃貸住宅の建設、リフォームによる改善、駐車場としての利用、売却による換金など、その収益性・換金性を高めたいオーナー様と一緒に方針を検討するパートナーとしての役割を行うサービスをご提供させていただきます。したがって、先にアパート建設やリフォームといった手法の結論があるのではなく、オーナー様固有の事情、対象不動産の属性に沿った結論をご提示する点が他社の不動産有効活用と違う点であると考えております。あくまでも当相談室はオーナー様の頭脳の一部となり目的に沿った活動を行って参ります。

具体的な流れはどうなりますか？具体的に何をしてくれるのですか？

具体的な流れや何を行うのかを以下に挙げてみたいと思います。

上記となります。まずはオーナー様とのご相談内容・ご意向をベースにプランを組み立てていきます。その後、不動産の基本調査に入ります。都市計画法・建築基準法・権利関係などを調べ、何ができるのかを精査いたします。その基本調査終了後に建築家や税理士などを交えて検討し、オーナー様に遊休不動産の活用案をご提案していく形になります。その後は、オーナー様との打ち合わせによりプランを精査していき、最善案をもってプラン実行を図って参ります。

不動産を活用せずに売却した方が良い場合はどのような時ですか？

必ずしも不動産の有効活用に縛られず、売却して 現金に換金、もしくは他の不動産を購入する資産の組み換えを検討した方が良い場合があります。それは複数のケースが考えられます。

１）対象不動産の維持に縛られない場合

２）対象不動産の有効活用案の成果が低いと想定される場合

３）対象不動産が相場よりも高い価格で売却できる場合

４）オーナー様の所有不動産の整理が必要と判断された場合

簡便的ではありますが、以上に４つ程上げさせていただきましたが、それ以外のケースもあります。 不動産の有効活用の最大の目的は、収益性・換金性の向上と改善となりますので、場合によっては売却により現金に換え、他の収益性・換金性の高い不動産を購入した方が良い場合がございます。また、現金を有価証券など、現時点、将来を踏まえ最もリターンが高いものに投資した方がいい場合もございます。

相続税対策・相続対策のページでも述べさせていただきましたが、給与所得者のお客様の場合は、リタイア後のキャッシュフローの問題があります。いかに月々に手元にお金が入ってくるかで暮らしぶりも異なって参ります。広いご自宅が必要でない場合は、現金に換金し、駅前に手頃なマンションを２室購入し、１室を賃貸で回していくことで生活を成り立たせる方が有効活用となるかもしれません。もしくは、自分は海の見える別荘を購入され、駅前マンションの収入で悠々自適なお暮しという手も考えられます。

最後は数字の問題となりますので、お客様とのご相談を通じてプランを作成して参ります。

どのような専門家と共同されるのですか？

そのプロジェクトごとにどのような専門家が必要かは変わって参りますが、概ね以下のような専門家と共同して参ります。

●税理士　　　●司法書士　　●不動産鑑定士　　●建築家/設計事務所　●リフォーム会社　
●インテリア会社　●設備会社　●造園会社　　●ファイナンシャル・プランナー

当相談室が各専門家の窓口として、費用、スケジュールのコーディネートをさせていただきます。

不動産の買い取りは行っているのでしょうか？

当相談室では不動産の買い取りを行っておりませんが、提携先をご紹介することで不動産を買取らせていただくことは可能です。マンション、戸建、土地、収益物件など用途は構いません。また、当相談室の場合、複数の買取専門会社による相見積もりを取りますので、お客様にとっては、当相談室が紹介した会社の中で、最も高い価格を提示した会社を選べばいいので、幾つもの会社にお声をかける手間とお時間がかかりません。是非、ご利用ください。なお、借地、底地、再建築が不可能な不動産の買い取りも可能です。

利用していない不動産がありますが、相続対策は必要でしょうか？

何も利用していない遊休不動産の相続対策は必要だと思います。ただ、その遊休不動産に対するオーナー様の意向により、対策は異なってくるものと思います。

相続税対策を取る必要がある場合は、税対策の現金創出と不動産の評価減となるような施策が必要だと考えられますので、不良資産を売却し、駅前立地の収益物件を購入するのか、もしくは相続時課税清算制度を利用して相続人へ譲渡することで、将来の相続税対策資金をキャッシュフローの面から支える形が良い方法かもしれません。

一方、先祖から受け継いだ土地を守ることを先決されるなら、定期借地権の制度を利用して、法人に土地を貸し出すことで、キャッシュフローを確保かつ土地を維持しつづけられるのが不動産有効活用にとって良い方法だと思われます。現金がある場合なら、賃貸住宅建設なのかもしれません。

どちらにしろ、オーナー様とのご相談によりご提案させていただきます。

空室がありますが賃貸人を入れる提案はしてくれますか？

市場動向を踏まえて賃借対策と空室回避策をご提案させていただきます。

昨今の市場動向により、賃料水準を維持し満室とするには居住用不動産にも多少の特性が必要となってきております。学生を対象とするのか、ペット飼育を対象とするのか、女性専用するのか、市場を踏まえた差別化を図った特性を付けるご提案が必要であると思います。そのような特性を持たせることで賃料水準を高めに維持できるものと思います。但し、費用対効果によって考える必要がありますので、バランスを考えながら、オーナー様と二人三脚にて対応を考えて参ります。

空室保証は行っておりますか？

当相談室は不動産の管理を行っておりませんが、提携会社による空室保証によって対応をさせていただきます。昨今の変動が激しい不動産市況においては、いかに安定した家賃が入るのかも大事な要素となりました。また、お客様のご事情によっては、至急に不動産を処分するにあたって、空室のままですと利回り上、芳しくない場合がございます。その折にご活用いただければと思います。

空室保証の対応は提携する株式会社カズエステートを管理会社としてご紹介しております。

依頼する場合はどのようにしたらいいですか？

まずはお気軽にメール・お電話にてご連絡ください。ご連絡のあった後、こちらよりメールの返信、お電話での返信にてやり取りをさせていただきます。

費用はどの程度かかるのですか？

ご相談、有効活用案の作成までは無料となります。その後、有効活用案を採用していただき、業務依頼を頂く際に100,000円（税別）を申し受けさせていただきます。また、事前のお見積に沿った活用案各実施分は各々ご請求させていただく運びとなります。まず、ご相談は無料でありますので何なりとお気軽にご相談を賜ればと思います。