東京都杉並区で親子間売買・個人間売買・任意売却・相続対策・借地底地などの不動産コンサルティングと付加価値のある不動産仲介を行っております。

代表畑中の専門家コラム
代表畑中がアドバイザーである住まいの窓口
代表者プロフィール
畑中 学 代表の畑中学 です。利用して価値を感じてもらえる不動産サービスをご提供いたします。
詳しくはこちら→
代表 畑中 公式ブログ

空家・空地などの有効活用をお考えの方へ

お客様が得られる成果
  • 空家空地など眠っている不動産の収益性・換金性を高めるご提案をいたします。
  • 収益性・換金性が高くない不良資産を改善するご提案をいたします。
  • 結論ありきではなく、不動産固有の事情に沿った解決案をご提示いたします。
  • 賃貸住宅を建設時は、空室保証も入れた安定化プランをご提示いたします。
お支払いいただく費用
  • ご相談は初回:無料となります。
  • 不動産活用の各種実務は実費(お見積ご提示)いたします。
  • 仲介業務を伴う場合成約価格の3.0%(税別)を頂戴いたします。
katuyo-1.JPG  katuyo-2.jpg  katuyo-3.JPG

空家や空地などの遊休不動産の収益性・換金性を高めるご提案と実務実施を行います。また、収益性・換金性が高くない不良資産を改善するご提案と実務実施を行います。

貴社が考える不動産の有効活用とはどのようなものですか?

 節税対策、資産対策ともにいかにお金をかけずに差別化して収益性を向上させていくかが弊社の不動産活用の原点です。

 興味深いデータがあります。平成20年に総務省が5年に1回、実施している住宅土地統計調査(速報値)では空家は760万戸、空室率13%となっております。この解釈としては、普通に有効活用をしても、将来的には賃料値下げ競争に巻き込まれ、とても採算が取れないことを暗示しております。それ故、大金を投じても、借入金を起こしても、有効活用自体が差別化できておらず、競争力がないのならばどうしようもないのです。それであれば、いかにお金を使わず差別化できるかが焦点になるものと思います。弊社はそこに光を当てて参ります。

貴社サービスは他社不動産有効活用と何が違うのですか?

 不動産有効活用の目的をオーナー様とご相談し明確にさせることから始めます。資産対策はいかに資産を増やすのか、節税対策はいかに資産のロスを少なくするのか、と目的により優先順位や手法が異なって参りますので、まずはその点を見極めさせていただきます。

 その上で、遊休不動産における賃貸住宅の建設、リフォームによる改善、駐車場としての利用、売却による換金など、その収益性・換金性を高めたいオーナー様と一緒に方針を検討するパートナーとしての役割を行うサービスをご提供させていただきます。したがって、先にアパート建設やリフォームといった手法の結論があるのではなく、オーナー様固有の事情、対象不動産の属性に沿った結論をご提示する点が他社の不動産有効活用と違う点であると考えております。あくまでも当相談室はオーナー様の頭脳の一部となり目的に沿った活動を行って参ります。

サービスの 特長 収益性・換金性を高めるように手法に縛られないオーナー様のパートナーとして活動をします。

貴社の不動産有効活用の実例はありますか?

katuyo-4.JPG  katuyo-5.jpg  katuyo-6.JPG

 実例としては、複数人で住むシェアハウスを上げさせていただきます。シェアハウスは下記の特徴を備えております。

  • 利回りは20%前後確保
  • 他への用途転用も用意
  • 一戸建などでも活用可能

 現代の賃貸における入居者の希望は、個として独立し、かつ、多くの人とコミュニケーションを取りたいということです。これに現在のところ答えることができるのはシェアハウスが最適であると考えております。

 上記写真のシェアハウスは、アパートの改修によりシェアハウス化した例です。リフォーム費用700万円をかけて、賃料は年間408万円から634万円と利回り150%近いアップとなっています。かつては空室時期が長い期間もありましたので、空室率を考えると大変利回り良くコンバージョンすることができました。

 不動産はひとつひとつ異なるものです。故に全てシェアハウスということにはいきませんが、立地と物件を拝見した上で最適なプランをご提示させていただきます。

具体的な流れはどうなりますか

具体的な流れや何を行うのかを以下に挙げてみたいと思います。

ご相談・ご意向の ヒアリング オーナー様の有効活用の目的・意向をお聞きします。その上で簡易的な方策をご提示いたします。そのご提示内容をお聞きいただき、弊社で進めることで宜しければ、次の段階としましてプラン作成(10,500円/回)をご依頼いただきます。
遊休不動産の   基本調査 権利関係、法令上の制限などを現地、市役所、法務局にて調査して参ります。その上での有効活用案を構築いたします。
提案書のご報告 有効活用案を作成しご報告させていただきます。何度もオーナー様とご相談させていただきます。見積り・スケジュール監理・諸問題をご説明いたします。
業務委託契約の締結 提案のご報告で宜しければ、その後実施における業務委託契約(31,500円/月)をご契約いただきます。
有効活用案の実施・コーディネート オーナー様と同意した活用案に沿って各種実施していきます。アパート建設、駐車場利用、シェアハウスなど活用して参ります。また、司法書士、税理士、建築家など各専門家の先生の窓口業務を行います。
代替不動産の購入、遊休不動産の売却 不動産の売却、購入のお手伝いをさせていただきます。
融資のお手伝い 融資が必要な場合は、融資申し込みのお手伝いをいたします。
各種事務手続き 実施中、各種事務手続きが生じますので、その代行を行います。
建築竣工までのお見届け アパート等の建設の場合は、建物の竣工までお見届けいたします。その段階まで弊社にてフォローさせていただきます。

 上記となります。まずはオーナー様とのご相談内容・ご意向をベースにプランを組み立てていきます。その後、不動産の基本調査に入ります。都市計画法・建築基準法・権利関係などを調べ、何ができるのかを精査いたします。その基本調査終了後に建築家や税理士などを交えて検討し、オーナー様に遊休不動産の活用案をご提案していく形になります。その後は、オーナー様との打ち合わせによりプランを精査していき、最善案をもってプラン実行を図って参ります。

融資を受けてアパートを建てたいのですが、年齢は関係するのでしょうか?

 全く関係しないということはありませんが相続人様(予定者)お一人を連帯保証人にすることで年齢に関係なく融資を受けられる可能性はあります。他にも幾つか諸条件がございますので、「年齢で融資が受けられないかも・・・」とお悩みの方は是非弊社までお気軽にご相談ください。

不動産を活用せずに売却した方が良い場合はどのような時ですか?

 必ずしも不動産の有効活用に縛られず、売却して 現金に換金、もしくは他の不動産を購入する資産の組み換えを検討した方が良い場合があります。それは複数のケースが考えられます。

  • 1)対象不動産の維持に縛られない場合
  • 2)対象不動産の有効活用案の成果が低いと想定される場合
  • 3)対象不動産が相場よりも高い価格で売却できる場合
  • 4)オーナー様の所有不動産の整理が必要と判断された場合
  •  簡便的ではありますが、以上に4つ程上げさせていただきましたが、それ以外のケースもあります。不動産の有効活用の最大の目的は、収益性・換金性の向上と改善となりますので、場合によっては売却により現金に換え、他の収益性・換金性の高い不動産を購入した方が良い場合がございます。また、現金を有価証券など、現時点、将来を踏まえ最もリターンが高いものに投資した方がいい場合もございます。

     相続税対策・相続対策のページでも述べさせていただきましたが、給与所得者のお客様の場合は、リタイア後のキャッシュフローの問題があります。いかに月々に手元にお金が入ってくるかで暮らしぶりも異なって参ります。広いご自宅が必要でない場合は、現金に換金し、駅前に手頃なマンションを2室購入し、1室を賃貸で回していくことで生活を成り立たせる方が有効活用となるかもしれません。もしくは、自分は海の見える別荘を購入され、駅前マンションの収入で悠々自適なお暮しという手も考えられます。

     最後は数字の問題となりますので、お客様とのご相談を通じてプランを作成して参ります。

    どのような専門家と共同されるのですか?

     そのプロジェクトごとにどのような専門家が必要かは変わって参りますが、概ね以下のような専門家と共同して参ります。

    ●税理士   ●司法書士  ●不動産鑑定士  ●建築家/設計事務所 ●リフォーム会社 
    ●インテリア会社 ●設備会社 ●造園会社  ●ファイナンシャル・プランナー

     当相談室が各専門家の窓口として、費用、スケジュールのコーディネートをさせていただきます。

    不動産の買い取りは行っているのでしょうか?

     当相談室でも不動産の買い取りを行っております。また、金額にご納得いただけないときは、提携先をご紹介することで不動産を買取らせていただくことも可能です。マンション、戸建、土地、収益物件など用途は構いません。また、当相談室の場合、複数の買取専門会社による相見積もりを取りますので、お客様にとっては、当相談室が紹介した会社の中で、最も高い価格を提示した会社を選んで頂けます。したがって、幾つもの会社にお声をかける手間とお時間がかかりません。是非、ご利用ください。なお、借地、底地、再建築が不可能な不動産の買い取りも可能です。

    利用していない不動産がありますが、相続対策は必要でしょうか?

     何も利用していない遊休不動産の相続対策は必要だと思います。ただ、その遊休不動産に対するオーナー様の意向により、対策は異なってくるものと思います。

     相続税対策を取る必要がある場合は、税対策の現金創出と不動産の評価減となるような施策が必要だと考えられますので、不良資産を売却し、駅前立地の収益物件を購入するのか、もしくは相続時課税清算制度を利用して相続人へ譲渡することで、将来の相続税対策資金をキャッシュフローの面から支える形が良い方法かもしれません。

     一方、先祖から受け継いだ土地を守ることを先決されるなら、定期借地権の制度を利用して、法人に土地を貸し出すことで、キャッシュフローを確保かつ土地を維持しつづけられるのが不動産有効活用にとって良い方法だと思われます。また、借入金をなさることに抵抗がある場合もこの定期借地権の制度利用をお薦めいたします。リスクは小さく土地の有効活用ができます。現金をご利用できる場合は、賃貸住宅建設なのかもしれません。

     どちらにしろ、オーナー様とのご相談により弊社より最善のプランをご提案させていただきます。

    空室がありますが賃貸人を入れる提案はしてくれますか?

     市場動向を踏まえて賃借対策と空室回避策をご提案させていただきます。

     昨今の不動産市場動向により、賃料水準を維持し満室とするには居住用不動産にも多少の特性が必要となってきております。学生を対象とするのか、ペット飼育を対象とするのか、女性専用とするのか、市場を踏まえた差別化を図った特性を付けるご提案が必要であると思います。そのような特性を持たせることで賃料水準を高めに維持できるものと思います。但し、費用対効果によって考える必要がありますので、バランスを考えながら、オーナー様と二人三脚にて対応を考えて参ります。

    空室保証は行っておりますか?

     当相談室は不動産の管理を行っておりませんが、提携会社による空室保証によって対応をさせていただきます。昨今の変動が激しい不動産市況においては、いかに安定した家賃が入るのかも大事な要素となりました。また、お客様のご事情によっては、至急に不動産を処分するにあたって、空室のままですと利回り上、芳しくない場合がございます。その折にご活用いただければと思います。

    依頼する場合はどのようにしたらいいですか?

     まずはお気軽にメール・お電話にてご連絡ください。ご連絡のあった後、こちらよりメールの返信、お電話での返信にてやり取りをさせていただきます。

    費用はどの程度かかるのですか?

     ご相談は初回無料となります。その後、プランの実施に結びつく場合は32,400円/月を申し受けさせていただきます。

     また、事前のお見積に沿った活用案各実施分は各々ご請求させていただく運びとなります。まず、ご相談は初回無料でありますので何なりとお気軽にご相談を賜ればと思います。

    ▲このページのトップへ