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2008年10月04日

親子間で不動産の売買はできるの?

 ※詳細および最新情報は弊社の「親子間・親族間売買」ページ、もしくは弊社「親子間・親族間売買」サイトをご参照ください。必ず皆様のお役に立つことができると思います。

 ※親子間・親族間売買のご相談にはすべてお答えさせて頂きます。なお、弊社にご相談を頂いたお客様のご相談内容については、弊社「おやしん総研」サイトにデータ(平成25年度まで)を載せてあります。ご興味のある方はご一読ください。

 

  結論からいいますと、親子間・親族間売買は注意点を解消すれば、何の問題もなく売買できます。


 ただし、売主様に債務がない場合と、売主様に債務がある場合(事業系ローンの抵当権がある、ローンを滞納している、税金を延滞しているなど)では、対応方法が異なってきます。後者の方はご希望されても"できない"可能性があります。


 まず売主様に債務がない場合は売買価格や税金、相続問題などを気をつけていきます。

 売買価格は時価となります。売買価格を安く、つまり売買価格が実勢価格(相場)とかけ離れていますと、実質上の贈与と見なされます。私どもの業務経験では、実勢価格の2割減ぐらいの価格まで(つまり路線価格の積算価格)は、税務署が贈与と見なさないと考えておりますが、これも一概に言えず、売買の背景などの全体像によって対応が異なるケースもございます。売買金額が数千万円規模ですと1~2割ほどの差が出ますと、贈与税が多額に発生いたしますので注意が必要と言えます。どのみち親子間売買は、通常の売買のケースと違う特殊ケースですので、税務署などに目につきやすいものと捉えておく必要があるものと思います。 

 では、実勢価格より高く買ってしまえばいいという考え方もありますが、これも子から親への贈与に当たりますし、下手に取得価格よりも高く買ってしまうと、血縁間係での売買は3,000万円控除が不適用となりますので、売り手側に所得税・住民税等の税金がかかってきてしまいます。適正価格での売買を行うことが必要になります。

 

 したがって、相続税路線価と固定資産税評価額による積算による価格と、取引事例を分析した時価額の算出により、売買金額を決める形になります。あとは、税務面を総合的に勘案して、いかに損が少ない売買価格を算出することになります。場合によっては、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となる場合があります。ここら辺は弊社でもお伝えいたします。

 

 また、買い手側で住宅ローンを利用するとなると、不動産業者などが間に入った売買契約書が必要になるケースも多いため、親子間売買・親族間売買をされる場合は、慎重に取り組み、専門家の助けを借りた方が最終的には安上がりになるものと思います。なお、よく融資は可能かどうかとのご質問を頂戴いたしますが、その点につきましては、弊社「親子間・親族間売買」ページをご参照ください。


 一方で売主様に債務がある場合は、慎重に債務状況などをまとめていかないといけません。買主様がローンを使う場合は、この作業をしておかないと、本来うまくいったはずの融資審査が通らないこともあるので要注意です。弊社でも勢いで融資審査に望んで落ちた方からご相談がありますが、「審査をされる前にご相談をいただければ良かった」と思うことは多々あります。この場合は、できる限り早くご相談いただければと思います。

 

 なお、かかる経費としては、一般的な仲介会社にご依頼された場合は、仲介手数料、印紙代、住宅ローンの諸経費、登録免許税、司法書士手数料、火災保険料など、売買価格の7%~10%前後かかります。但し、当相談室ではそれ以下の費用で行います。目安としては4%~7%前後ぐらいでしょうか。理由は、専門的に業務を行っていることと、そのため経費がかからないということが挙げられます。

 

 お悩みのようでしたら、まずは弊社までお気軽にご連絡をいただければと思います。年間300件超のご相談を頂戴いたしまして、受けたご依頼は96%の高率で解決しております。

 

 豊富な実務経験からお客様に沿った解決案をご提示できるものと思います。

 

競売と諦める前に1.jpg

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